房企融資利好(hǎo)！經(jīng)營性物業貸款新規出台

       1月24日，中國(guó)人民銀行行長(cháng)潘功勝在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上透露，人民銀行將(jiāng)聯合金融監管總局出台完善房地産企業經(jīng)營性物業貸款的有關政策，支持優質房企盤活存量資産，擴大資金使用範圍，改善流動性狀況。

       當日晚間，中國(guó)人民銀行辦公廳、國(guó)家金融監督管理總局辦公廳對(duì)外正式發(fā)布《關于做好(hǎo)經(jīng)營性物業貸款管理的通知》（以下稱《通知》）。《通知》細化了商業銀行經(jīng)營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度等要求，拓寬了經(jīng)營性物業貸款的使用範圍，加大了金融支持房地産力度。

       經(jīng)營性物業貸款用途拓寬

       具體來看，《通知》明确了業務管理口徑。經(jīng)營性物業貸款，是指商業銀行向(xiàng)持有已竣工驗收合格、辦妥不動産權證書并投入運營的綜合效益較好(hǎo)的商業性房地産的企業法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業爲抵押，實際用途投向(xiàng)物業本身或與房地産相關領域的貸款。商業性房地産包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地産項目等，不包括商品住房、租賃住房。

       易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認爲，單純看商辦物業占房地産物業的比重，大緻占10%，意味著(zhe)既有房企可以增加10%的融資額度。同時(shí)，擁有上述項目的企業或經(jīng)營者可以享受政策支持，是非常典型的“第一支箭”的擴容版本，利好(hǎo)商辦市場的活躍和健康發(fā)展。

       《通知》指出，經(jīng)營性物業貸款可用于承貸物業在經(jīng)營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人爲建設或購置該物業形成(chéng)的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。經(jīng)營性物業貸款在發(fā)放前應明确貸款用途。

       2024年底前，對(duì)規範經(jīng)營、發(fā)展前景良好(hǎo)的房地産開(kāi)發(fā)企業，全國(guó)性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還(hái)可發(fā)放經(jīng)營性物業貸款用于償還(hái)該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地産領域相關貸款和公開(kāi)市場債券。

       嚴躍進(jìn)表示，該政策總體是在服務實體經(jīng)濟的大框架下進(jìn)行，此類貸款具有補充流動性和緩解債務壓力的雙重功能(néng)，對(duì)于商業辦公等企業的資金狀況改善具有積極的作用。

       貸款期限最長(cháng)不超過(guò)15年

       《通知》要求，商業銀行要根據承貸物業經(jīng)營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能(néng)力、信用狀況、擔保方式等因素，合理确定經(jīng)營性物業貸款額度。

       經(jīng)營性物業貸款額度原則上不得超過(guò)承貸物業評估價值的70%。商業銀行應結合承貸物業經(jīng)營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商确定貸款利率及還(hái)本付息方式。經(jīng)營性物業貸款期限一般不超過(guò)10年，最長(cháng)不得超過(guò)15年，且貸款到期日應早于承貸物業産權證到期日至少5年。

       在還(hái)款來源方面(miàn)，經(jīng)營性物業貸款第一還(hái)款來源應爲承貸物業本身的經(jīng)營收入。商業銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業經(jīng)營收入原則上均應進(jìn)入該賬戶，優先用于償還(hái)當期貸款本息。商業銀行要加強對(duì)承貸物業經(jīng)營收支情況的監測，保障信貸資金安全。

       加強風險管理

       而防範化解金融風險，也是近年來最重要的金融工作之一。

       《通知》提出，要加強經(jīng)營性物業貸款風險管理，明确商業銀行應將(jiāng)經(jīng)營性物業貸款納入對(duì)借款人及其所在集團客戶的統一授信管理，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過(guò)銀團貸款模式分散風險。

       商業銀行應嚴格開(kāi)展貸前調查和貸中審查，科學(xué)區分房地産開(kāi)發(fā)企業與集團控股公司風險，承貸物業有共同産權人或第三方權利人的，貸款前應取得其書面(miàn)同意。

       在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這(zhè)對(duì)商業銀行過(guò)去一味的依賴抵押物市場價值上漲來維護銀行債權的簡單經(jīng)營邏輯和風控是巨大的考驗，需要商業銀行具備經(jīng)營性物業經(jīng)營的市場前景和現金流判斷，這(zhè)是巨大的考驗。

       此外，《通知》強調商業銀行應加強貸款投放後(hòu)的管理，嚴防貸款被挪用；及時(shí)對(duì)物業經(jīng)營及價值情況開(kāi)展跟蹤評估，嚴密監測借款人及集團公司經(jīng)營、财務、信用、擔保、融資變化等重要信息，全面(miàn)掌握各種(zhǒng)影響貸款安全的風險因素，并采取針對(duì)性的風險緩釋和保全措施。

       對(duì)此，《丁祖昱評樓市》指出，當務之急是要讓房地産行業回到平穩發(fā)展軌道(dào)，一方面(miàn)避免風險進(jìn)一步蔓延外溢，另外一方面(miàn)房地産仍是國(guó)民經(jīng)濟支柱産業，需加快構建房地産發(fā)展新模式，以滿足剛性和改善性住房需求爲重點，努力讓人民群衆住上好(hǎo)房子。

       兩(liǎng)部門表示，下一步將(jiāng)指導商業銀行抓緊落實《通知》要求，依法合規開(kāi)展經(jīng)營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，促進(jìn)房地産市場平穩健康發(fā)展。

       消息來源:中房網